اولا:اجراءات الشهر العقارى والمراحل التى تمر بها
تتم هذه الإجراءات بناء على طلب ذوى الشأن وتمر هذه الإجراءات بثلاث مراحل :
المرحلة الأولى :
1-تبدأ بتقديم الطلب إلى المأمورية المختصة التي يقع بدائرتها العقار من أربع نسخ متطابقة موقعا عليها من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه وترفق به المستندات ألمثبته لصفات وسلطات النائبين عن المتعاقدين (كالتوكيل وقرار الوصاية أو إعلام الوراثة وكذلك المستندات الأخرى التي يتطلبها القانون حسب نوع التعامل وذلك داخل دوسيه أو حافظة يبين عليها أسماء طالبي الشهر ومحال إقامتهم والمستندات المرفقة .
ويقدم هذا الطلب على النموذج المعد لذلك الذي يصرف بغير مقابل في مقر المأمورية ويجوز تقديم الطلبات على غير هذا النموذج .
2- يجب أن يشتمل الطلب على بيان أسماء أطراف التعامل (وكذا البيانات الخاصة بهم ) بشان السن والديانة والجنسية ومحل الإقامه والمهنة ومدى الخضوع لأحكام الكسب غير المشروع وبيان واف عن العقار وموضوع المحرر (بيع ، هبه ، أو غيرها من التصرفات )والثمن أو المقابل وبيانات ربط التكليف وبيان اصل الملكية والحقوق العينية المقررة على العقار إن وجدت ، ويوقع على هذا الطلب من مقدمه بعد إثبات صفته وشخصيته أمام رئيس المأمورية .
3- وبعد التأشير على هذا الطلب بقبوله من رئيس المأمورية يقوم الطالب بسداد الرسم المقرر عليه ثم تسليمه لكاتب الطلبات بالمأمورية ويتسلم منه إيصالا برقم وتاريخ قيد الطلب وبيان المستندات المقدمة معه مع مراعاة أن اى نقص في البيانات المساحية في الطلب أو عدم مراعاة الدقة في تدوينها قد يترتب عليه تعذر التأشير به على المراجع المساحية وهذا يؤدى إلى إهدار أسبقية الطلب في حالة تقديم طلبات لاحقه متعارضة معه على ذات العقار ويعتبر الطلب كان لم يكن إذا لم يتم شهرة خلال سنه من تاريخ قيد الطلب بالمأموريه المختصة بدفتر أسبقية الطلبات ويمكن أن تمتد هذه المدة سنة أخرى إذا قدم الطالب قبل انتهاء السنة الأولى بأسبوعين طلبا بالامتداد .
4-تحيل المأموريه نسخه من الطلبات المقدمة إليها في ذات يوم تقديمها إلى المكتب الهندسي التابع للهيئة المصرية العامة للمساحة لإعداد كشوف التحديد وموافاة المأموريه بها لإتمام مراجعة الطلب وإذا كان تحديد العقار يحتاج إلى الإرشاد عنه على المراجع المساحية أو معاينته في الطبيعة فيخطر صاحب الشأن بذلك وعليه المبادرة إلى الحضور للإرشاد أو إتمام المعاينة حتى لايتأخر تحرير كشف التحديد ويتعرض الطلب للسقوط أو إهدار أسبقيته .
ثانيا المستندات المطلوبة لطلب الشهر :
1-مستندات ملكية البائع المسجل طبقا لقانون الشهر العقاري .
2-كشف رسمي من المكلفة الحالية إذا كان العقار مربوطا بالعوائد أو مستخرج من مأموريه الضرائب العقارية إذا كان العقار مربوطا بضريبة الأطيان .
3- يجب بالنسبة للمباني التي أقيمت بعد تاريخ 2/6/1992تقديم شهادة من المحافظة المختصة (الحي ) تتضمن صدور ترخيص بالمباني المقامة ومطابقتها لشروط الترخيص وأحكام القانون رقم 25لسنة 1992 ولا ئحته التنفيذية .
4-إذا كانت ملكية العقار المبنى أو الأرض الفضاء أو الزراعية وغيرها عن طريق الميراث الشرعي فيلزم أن يتضمن الطلب شهر حق الإرث إذا كانت الوفاة قد وقعت بعد 31/12/1946مع تقديم الإعلام الشرعي المثبت للوفاة وحق الورثة .
5- إذا كان التعامل عن شقه أو طابق يجب بيان نسبة ما يخص الشقة أو الطابق في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة إذا كان التعامل يشمل حصة في ملكية الأرض.
مرحلة مقبول للشهر:
1-تقوم المأموريه فور ورود كشف التحديد إليها بمراجعة الطلب من الناحية القانونية والهندسية وتؤشر عليه بقبوله للشهر متى كان مستوفيا وتسليمه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال ثلاثة أيام من تاريخ التاشير عليه بالقبول للشهر فإذا كانت بيانات أو مستندات الطلب غير مستوفاة اخطر صاحب الشأن بذلك لاستفاء أوجه النقص فيها وعلى صاحب الطلب المبادرة إلى استيفاء أوجه النقص حتى يتسنى للمأموريه إنجاز الطلب وموافاته به بعد مراجعته مقبولا للشهر .
مرحلة مشروع المحرر:
يتولى صاحب الشأن بعد استلام أوراق الطلب مقبولا للشهر تحرير مشروع المحرر بالمداد الأسود أو الكمبيوتر على الورق المدموغ المعد للمحررات واجبة الشهر الذي يباع للجمهور بسعر خمسة جنيهات للورقة الواحدة وذلك عدا المحررات الرسمية وأوراق الإجراءات التي يمكن تحريرها بالحبر الأزرق أو الأسود أو الكمبيوتر على الورق الأبيض المزودج ذي الهامشين وذلك من واقع بيانات إخطار القبول للشهر ثم يعاد تقديم المشروع إلى المأموريه مرفقا به إخطار القبول للشهر والمستندات المرفقة معه وذلك لقيده بدفتر أسبقية المشروعات ومراجعته التاشير عليه بصلاحيته للشهر ثم تسلمه المأموريه لصاحب الشأن أو ترسله بالبريد إذا لم يحضر لاستلامه خلال 3ايام من تاريخ التاشير عليه بالصلاحية ويراعى توقيع محام والتصديق على توقيعه من نقابة المحامين المختصة على مشروعات المحررات التي تتضمن تعاقدا بين أطرافها إذا كانت قيمة التعامل فيها 5000جنيه فأكثر ولا يسرى ذلك على أوراق الإجراءات كصحف الدعاوى وشهر الأحكام أو شهر الإرث وإلغاء الوقف قبل تقديمة للمأموريه ويراعى أن قيد الشروع في السجل المعد لذلك وإتمام مراجعته وختمه بخاتم صالح للشهر يكون خلال ثلاثة أيام من تاريخ قيده بدفتر أسبقية المشروعات .
الطلبات المتعارضة وإسقاط الاسبقيه :
1-إذا قدم للمأموريه أكثر من طلب عقار واحد وكانت هذه الطلبات متعارضة أو يمكن أن تتعارض الحقوق المترتبة عليها فان المأموريه تقوم بتسليمها لأصحاب الشأن وإرسالها إليهم بعد التاشير عليها بقبولها للشهر وفق اسبقيه قيدها بدفتر أسبقية الطلبات بالمأموريه بحيث يرسل الطلب اللاحق بعد إرسال الطلب السابق او تسليمه أيضا بفترة معادله بين تدوين كل متهما بدفتر أسبقية الطلبات وبحد أقصى سبعة أيام .
وفى حالة تقديم مشروعات متعارضة ترسل المشروعات بعد التأشير عليها بالصلاحية للشهر أو تسلم لصاحب الشأن بحسب قيدها بدفتر أسبقية المشروعات على أن ترسل أو يسلم المشروع اللاحق بعد إرسال او تسليم المشروع السابق بقترة معادله للفترة بين تدوين كل منهما بدفتر أسبقية المشروعات وذلك بحد أقصى خمسة أيام .2- إذا كان الطلب السابق موقوفا فتقوم المأموريه بإخطار أصحاب الشأن فيه بكتاب مسجل بعلم الوصول بأوجه النقص فيه لاستيفائها خلال مهله قدرها خمسه عشر يوما .
فإذا انقضت تلك المدة دون الاستيفاء المطلوب أحالت المأمورية المختصة الأوراق للمكتب التابعة له للنظر في إسقاط أسبقية هذا الطلب والسير في إجراءات الطلب اللاحق أو إعطاء صاحب الشأن بالطلب السابق مهلة أخرى لاستيفاء ما به من أوجه النقص.
إجراءات المرحلة الثانية
توثيق المحررات والتصديق على توقيعات ذوى الشأن فيها :
يتقدم أصحاب الشأن بعد استلام مشروع المحرر صالحا للشهر إلى اى مكتب أو فرع توثيق لتوثيقه إن كان من المحررات الرسمية أو التصديق على توقيعات ذو الشأن فيه إن كان من المحررات العرفية وذلك مع مراعاة الآتي :-
1-المحررات واجبة الشهر لا يجوز توثيقها أو التصديق على توقيعات ذوى الشأن إلا إذا كان مؤشرا عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة .
2- تقدر ثم تحصل مقدما جميع رسوم التوثيق والشهر المستحقة على تلك المحررات قبل توثيقها أو التصديق على التوقيعات .
3-أوراق الإجراءات مثل عرائض الدعاوى وتنبيهات نزع الملكية وإنذارات الشفعة تقدم لمكاتب الشهر لشهرها بعد التاشير عليها بصلاحيتها للشهر من المأموريه المختصة وتقدم مباشرة لشهرها دون حاجه للتصديق عليها .
4- إذا كان المحرر مطلوبا توثيقه يتعين حضور جميع أطرافه بمجلس العقد أثناء توثيقه وذلك بخلاف التصديق على التوقيعات لذوى الشأن في المحرر يمكن إجراؤها في أكثر من مكتب توثيق لكل فرد أو طرف على حده .
5- تتم إجراءات التوثيق أو التصديق على التوقيعات أمام اى مكتب أو فرع توثيق دون التقيد بمحل إقامة أطراف المحرر عدا المحررات التي استوجب القانون مراعاة الاختصاص المحلى لها .
على انه إذا كان احد المتعاقدين في حالة لا تسمح له بالحضور إلى فرع أو مكتب التوثيق فيجوز له طلب انتقال الموثق إلى محل إقامته وذلك بعد سداد رسم الانتقال .
إجراءات المرحلة الثالثة :
شهر المحرر بمكتب الشهر العقاري
أولا:
تقوم مكاتب الشهر العقاري بالمحافظات بما يأتي :-
1-مراجعة المحررات المقدمة للشهر بعد التاشير على مشروعاتها من المأموريات المختصة بالصلاحية للشهر (ألمراجعه الفنية )
2- إثبات المحررات في دفاتر الشهر التأشير عليها بما يفيد شهرها.
3- تصوير المحررات التي يطلب شهرها.
4- حفظ أصول المحررات التي تشهر وموافاة الجهات المختصة بصور منها
5-إعطاء الشهادات العقارية
6- إعداد فهارس المحررات التي تشهر .
7- التأشيرات الهامشية وار سال صور منها للمكتب الرئيسي الإدارة العامة للمحفوظات .
8-إعطاء صور من المحررات التي تم شهرها ومرفقاتها
9-الترخيص بالإطلاع (الكشف النظري )
كما تعتبر مكاتب الشهر جهة خيرة فيما يطلب إليها دراسته من الجهات القضائية وذلك بالنسبة إلى الحقوق العينية العقارية .
تطبيقات من قضاء النقض
مؤدى نص المادة 56 من القانون رقم 79 لسنة 1969 فى شأن إنشاء نقابة المهن التعليمية أن لخمس عدد الأعضاء الذين حضروا إجتماع الجمعية العمومية للنقابة العامة أو النقابة الفرعية أو اللجنة النقابية حق الطعن فى صحة إنعقاد الجمعية العمومية أو فى تشكيل مجالس الإدارة أو فى القرارات الصادرة بتقرير فى قلم كتاب محكمة موقع عليه منهم خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إنعقادها وإشترط المشرع لقبول الطعن أن يتم التصديق على التوقيعات من الجهة المختصة فإذا خلا التقرير من هذا التصديق يتعين القضاء بعدم قبول الطعن .
الطعن رقم 1 سنة قضائية 67 مكتب فني 48 تاريخ الجلسة 11 / 12 / 1997]
[صفحة رقم 1447]
النص فى المادة الأولى من القانون رقم 68 لسنة 1947 بشأن التوثيق على أن " تنشأ مكاتب تتولى توثيق المحررات التى يقضى القانون أو يطلب المتعاقدون توثيقها وتتبع هذه المكاتب مصلحة الشهر العقارى ويعين عددها ومقر كل منها وإختصاصه بقرار من وزير العدل ، وفى المادة الثانية منه على أن " تقوم مكاتب التوثيق بما يأتى : … (7) التصديق على توقيعات ذوى الشأن فى المحررات العرفية … " مفاده أن مكاتب التوثيق بمصلحة الشهر العقارى هى صاحبة الاختصاص فى التصديق على توقيعات ذوى الشأن فى المحررات العرفية ، فإذا إستلزم المشرع التصديق على التوقيعات فى محرر ما إختصت هذه المكاتب بإجراء هذا التصديق ما لم ينص على تحديد جهة أخرى غيرها ، ولما كانت نصوص القانون رقم 79 لسنة 1969 لم تحدد الجهة المختصة التى يتم التصديق منها على توقيعات الطاعنين فإن مكاتب التوثيق التابعة للشهر العقارى تكون هى المختصة بذلك . ولما كان الطاعنون لم يوقعوا على تقرير الطعن وإنما وقعه الأستاذ ….. المحامى بصفته وكيلاً عنهم وأرفق بهذا التقرير كشفاً بأسمائهم وتوقيعاتهم مصدقاً عليها من جهة عملهم فإن الطعن يكون قد إفتقد أحد مقومات قبوله . اجراءات الشهر العقاري
[ الطعن رقم 1 سنة قضائية 67 مكتب فني 48 تاريخ الجلسة 11 / 12 / 1997]
[صفحة رقم 1447]
مفاد نص المادة 35 من القانون 114 سنة 1957 الخاص بتنظيم الشهر العقارى أن المشرع لم يرتب لصاحب الشأن حقا فى الطعن المباشر فى القرارات التى تصدرها مأموريات الشهر العقارى باستيفاء بيان أو استحضار مستند يتعلق بطلب الشهر بل جعل من القضاء مرجعا للتظلم منها عن طريق غير مباشر وذلك بطلب شهر المحرر شهرا مؤقتا إلى أن يقول قاضى الأمور الوقتية كلمته فيه بإبقاء الرقم الوقتى أو بإلغائه .
الطعن رقم 93 سنة قضائية 26 مكتب فني 12 تاريخ الجلسة 26 / 10 / 1961]
تنص المادة 30 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى على أنه إذا كان شهر المحرر بطريق القيد وجب أن يقر عند تقديمه لمكتب الشهر المختص بقائمة تشتمل على بيانات معينة ليس من بينها ما يفيد إعلان المدين بأمر الإختصاص فى نفس يوم صدوره وفقاً لما تقضى به المادة 10/1091 من القانون المدنى ، مما مفاده أن إجراء القيد يتم كقاعدة عامة فى أى وقت بعد صدور الأمر بالإختصاص ما دامت ملكية العقار المتخذ عليه حق الإختصاص للمدين دون إنتظار الإعلان بأمر الإختصاص وفقاً للمادة 1091 من القانون المدنى ، إذ أن مصلحة صاحب حق لإختصاص تقضى إجراء القيد فى أقرب وقت حتى لا يتقدم عليه فى المرتبة من يتوصل إلى قيد حقه قبله .
[ الطعن رقم 935 سنة قضائية 44 مكتب فني 31 تاريخ الجلسة 10 / 06 / 1980]
[صفحة رقم 1707]
وإذ كان الثابت بعقد البيع النهائى المشهر برقم28فى1959/8/9توثيق الاسماعيلية إنه تحرر بناء على الطلب المقدم برقم680في1959/7/30بين المطعون عليها ثانية والعشرين بصفتها المالكة لأطيان النزاع وبين__ـ مورث الطاعنين ـ كمشتر لها دون أن يبين قرين اسمه صفته كولى طبيعى على المطعون عليه الثانى، وكان البين من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى إنه انتقل إلى مأمورية الشهر العقارى بالاسماعيلية وأثبت إطلاعه على دفتر طلبات عام 1959الذى قيد به الطلب رقم680بتاريخ1959/7/30المقدم من أملاك الاسماعيلية لصالح__وكذا دفتر المشروعات اللذين جاءا خلوا من الإشارة إلى أن المشترى أبرم العقد مع البائعة بصفته إليها طبيعيا على المطعون عليه الثانى مما مفاده أن تسجيل العقد قد تم وفق البيانات المقدمة إلى مصلحة الشهر العقارى والتوثيق دون أن يعتريه ثمة خطأ مادى في تحرير هذه البيانات يخالف فيها تلك التى وردت بشأنه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بطلان العقد المسجل رقم28لسنة1959توثيق الاسماعيلية على سند من أن مصلحة الشهر العقرى والتوثيق هى التى أغفلت بيان صفة المشترى كولى طبيعى على المطعون عليه الثانى عند تحرير العقد المسجل ورتب على ذلك قضاءه بصحة ونفاذ العقدين المؤرخين يوليو سنة1946،1976/5/1فإنه يكون معيبا بمخالفة الثابت بالأوراق فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون. الاثر المترتب علي شهر الصحيفه
[الطعن رقم 461 سنة قضائية 59 مكتب فني 44 تاريخ الجلسة 23 / 05 / 1993]
[صفحة رقم 487]
الأصل - و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أى حق عينى آخر على عقار أو نقله ، و أن هذا الأثر لا ينسحب إلى الماضى . و لا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى أجاز بالمادتين 15 و 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية و رتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها إنسحاب أثر هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الإستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى و هو إستثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه
\ الطعن رقم 936 سنة قضائية 48 مكتب فني 32 تاريخ الجلسة 20 / 12 / 1981]
[صفحة رقم 2341]
مفاد النص فى الفقرتين الأولى والثالثة من المادة 17 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنه 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنه 1976 أن تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ البيع لا يكون حجة على من ترتبت لهم بعده حقوق على ذات المبيع إلا إذا تم التأشير بالحكم ا
المزيد
